多招对付开发商的霸王条款
南京市房管部门专家深度解析新版购房合同
    
    第一招
    共有共用分摊填写明确
    新版合同附件3就计入共有共用分摊面积的部位、附件7就业主共有的配套房屋和建筑作了明确的规定。
    
    解读：本次新版合同中，附件3的内容和附件7中第一部分中对于共有共用分摊面积的相关内容的描述应该与开发商在网上房地产公示的内容一致。如果不一致，购房人可以向房管部门举报。
    
    第二招
    抵押房不及时解押双倍赔
    新版合同附件5提出：“因甲方原因导致上述注销抵押登记手续迟延办理、经乙方催告后__ 天内仍未办理，或甲方提供虚假‘甲方己通知抵押权人预售该商品房的证明’的，乙方有权解除本合同，并按下列方式清理和结算：［］甲方应在本合同解除后__ 天内将己付价款以及按__ 利率计算的利息返还乙方，并另按已付价款的金额的一倍向乙方承担惩罚性赔偿责任。”
    
    解读：明明房子已经抵押给银行了，却隐瞒购房人收取购房款，事后还不及时办理解押程序，致使购房人付了钱，房子还在银行名下，新版合同针对的正是这“一房两主”的做法。
    因此购房人要注意这是个选择条款，一定要选中才生效。这个选择条款对用现金支付房价的购房人尤其重要。对采用按揭付款的购房人，若开发商不及时解押，开发商也不可能及时收取后续价款，购房人的风险限于首付款。当然，购房人也可利用一些开发商急于回款的压力，争取对自己有利的合同条款。
    
    第三招
    精装房房价装修分开签
    新版合同第四条规定该总价款由下列款项构成：［］房价款：（）元。［］房屋套内的装饰装修款：（）元。
    
    解读：自从有了精装修房，因为装修部分也算入房价，业主实际是为装修部分多交了契税和维修基金。有精明的业主要求开发商分开签两份合同，开发商却对业主建议充耳不闻。新版合同使购房人在填写合同时更容易将房价和装修款分开。虽然按规定，目前装修部分仍要交契税，只能免交维修基金，但将装修价和房价各是多少写进合同，遇到装修缩水、房价虚高，购房人容易判断、好讨说法
    。
    第四招
    备案表和面积测绘不能少
    新版合同第六条、第七条明确规定，强制约定交付时必须出示竣工验收备案表和房屋实测面积。
    
    解读：竣工验收合格才能交房，但以往合同却没有这一条。合同明确规定没有这两样（竣工验收备案表和《房屋测绘成果》）算迟延交付；对于相关配套设施到期达不到规定标准，合同中也约定相应违约责任。同时，开发商交付房屋时必须出示实测面积，一是为了保证购房人在房屋交付后能够及时办理产权登记，二是为购房人与开发商结算合同价款、判断是否享有合同解除权以及是否行使合同解除权提供依据。
    
    第五招
    延期交付可要求赔租金
    新版合同第六条明确延期交付开发商应承担“［］按照己收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息，向乙方支付违约金。［］按照己收价款的万分之（）天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。［］按照房地产评估机构评定的同地段同类房屋租舍标准计算违约金。”
    
    解读：这三个选项可任选，租金是计算购房人实际损失的一种方法；从另一个角度讲，开发商多拖一个月交付，购房人的资金就多一个月不能实现其价值，因此购房人也可以按其向银行贷款的利息来计算违约金。哪个赔偿多，购房者就选择哪条。
    
    第六招
    变更规划要给业主补偿
    新版合同第九条规定：开发商变更规划一定要通知购房人，购房人无论是否解除合同，都有权获得赔偿。
    
    解读：由于更改规划和设计有多种情况，影响也不一样，因此合同不便逐条写明具体赔偿数额，但己迫使开发商承认应当赔偿，为双方论是非提供了直接依据。另外，第九条第六款在建设部规定的退房权利之外，给予购房人不退房但可要求开发商经济补偿的权力。购房人可在权衡后作出有利于己的选择。
    
    第七招
    面积误差约定的要明确
    新版合同第十一条第一款明确将面积差异的处理办法详细写出，其中允许误差比例是可以通过填写来约定的，给购房人选择权；同时规定不得超过百分之三，防止开发商利用此条牟利。
    
    解读：不少购房人拿房，被开发商通知房子面积多出来了，要补交房价款。购房人拿出合同一看，此条往往就是约定：参照省或市有关规定执行。这个比值越小越利于保护购房人利益。但该选项还有空白条款可以填，如果开发商坚持用空白处另选解决方案，那购房人应当弄清内容再签字。购房者还可争取在空白条款中对得房率进行相应约定。
    
    第八招
    层高装修缩水都算违约
    第十一条第二款明确：‘该商品房的实际层高低于第一条约定层高，其误差值超过国家有关规范、标准允许误差值的，甲方承及担下列责任：该商品房交付的装饰装修村料和设备标准低于附件4约定标准的，甲方承担下列违约责任：［］按交付时的市场差价双倍赔偿乙方。
    
    解读：新版合同明确将层高和装修缩水的问题明确提了出来。虽然实践中开发商仍可能压制购房人对此条不填空、不选择，但新合同毕竟提醒了这两点。对层高缩水，即使合同不约定，如果超出国家有关规范，购房人仍可向工程质量监管部门举报。
    
    第九招
    房屋保修约定限时上门
    新版合同第十三条细化了开发商的保修责任：“保修期内，……甲方或其受托人接到乙方的报修通知后应在__小时内到场检查（双方另约时间的除外），并根据工程质量.问题的实际情况与乙方商定具体维修日期，及时、合理安排维修。”
    “甲方或其受托人怠于履行该商品房工程质量保修责任的，应当承担下列责任：［］按每拖延一天（）元计算，向乙方支付违约金。（或其它约定责任）”
    
    解读：将维修时间、赔偿标准予以明确约定，让开发商尽维修义务。
    
    第十招
    充分利用“反霸王条约”
    新版合同规定了第十九条“反霸王条约”的条款、规定：“附件内容、空格部分的填写内容排除铅印部分中的非选用性内容，且系不合理地减轻或免除本合同约定应当由甲方承担的责任，或者不合理的加重乙方责任、排除乙方主要权利的，仍以被排除的铅印内容为准。”
    
    解读：这个条款的设立就是为限制开发商的霸王合同行为，使购房人在相关争议中取得相对有利地位。购房人在签订合同时就应尽量选用合同铅印部分的条款。处理争议时也可利用第十九条的规定，与开发商在法庭上争取能的合法权益。