房屋查验（Home Inspection）又称验房，是房地产交易过程中对房屋状况进行鉴定的一种行为。它是通过对房屋各主要系统及构件（包括结构、装修、设备及附属装置）的当前性状进行评估，以确认房屋状态，检测设施性能，提供鉴定报告从而协助顾客进行房屋交易的过程。
验房通常需要2-3小时，根据房屋的类型、大小有所不同。验房师按照有关行业标准对房屋从上到下，由里到外检查一遍，其中包括检查室外场地、屋面、地下室、各楼层、阁楼、水电设施，并开动暖气机、冷气机等设备，最后会将一份书面报告交给顾客。在验房过程中，顾客及代理经纪最好能够全程跟踪，这样，可以和验房师及时讨论一些问题，并会了解到许多房屋维护保养知识和一些设备的操作使用方法。具体来讲，房屋查验有以下三方面的工作：
第一，确认房屋状态，用定量的数据和定性的语言描述房屋即时状态。
第二，检测设施性能，检查房屋内各种设施是否具有完整功能。
第三，提供鉴定报告，为交易双方提供以独立第三方身份填写的鉴定报告。
1.1.2 房屋查验的目的
房屋查验的主要目的就是给房屋做全方位的质量检验，以评估其当前的状态，让顾客对其有一个全面、客观、公平、准确的了解，以帮助客户做出更加清楚的买卖决定。
同时，通过验房师的全面查验，可以在业主装修入住前，消除房屋质量瑕疵，避免重大质量安全事故，科学合理地发挥房屋最大使用功能，让业主真正住上放心房。具体来说，有以下几方面：
首先，全面衡量房屋状况，包括质量、性状、功能、设备使用等。
其次，为交易双方提供客观、公正的房屋信息，以避免日后纠纷。
再次，为房屋维护与保养提供参考建议。
最后，配合房地产估价评定房屋折旧、价值损失等。
1.1.3 房屋查验的一般流程
一般来说，房屋查验一般分为十个步骤，每个步骤前后相连，彼此衔接，形成一个系统的工作流程。
（1）办理验房委托书
《验房委托书》是验房师和顾主之间有关验房服务的一种协议约定。一般规定验房师和顾客之间的服务与被服务的协议内容和范围，验房师应该从签定该协议后，在规定的时间内，受顾于顾客，为顾客提供验房技术服务和相关咨询服务。
（2）确认验房时间和地点
委托双方根据自己的实际情况，约定验房具体时间及地点。验房时间一般不少于2小时，应约定某个时间段在某个地点见面。
（3）上门实地验房
验房师由顾客或其代理经纪人带领进入所验房屋现场或室内之后，便开始利用各种技术手段和专业技术知识对该房屋进行检验，检验的内容包括组成房屋的所有资源的质量，房屋各项技术指标的实测、实量以及建筑面积测量计算和复核，房屋建造后的各项资源配置对于有关国家设计施工及验收规范、标准的符合程度等等。
（4）出具验房报告
验房师经过房屋检验之后，验房师应向顾客或其代理经纪人出具一份尽可能详尽的验房报告书。验房报告书所涉及的内容主要是：组成房屋的分项工程或部位、构配件、设备设施等资源的质量、房屋面积、房屋建成后的各项资源配置，对于有关国家设计、施工及验收规范标准的符合程度等各方面检查出来的各项问题。
（5）请客户填写服务评价表
顾客或其代理经纪人对验房师填写一份服务评价表，这是用于评价验房师的专业技术水平和服务水平。
（6）收取验房费用
验房费用是顾客及其代理经纪人对验房师的服务作出认可的价值体现。
（7）免费维权咨询
在验房过程中，验房师会直接告知业主存在的问题和处理方法，同时还会向业主出具书面的验房报告和维权建议。
（8）签定代理诉讼协议
如果顾客或其代理经纪人需要验房师或律师代理诉讼维权，可以签定代理诉讼协议。
（9）律师代理诉讼
律师代理诉讼是顾客或其代理经纪人通过法律途径讨回公道的有效办法。
（10）顾客索赔成功
成功索赔是顾客或其代理经纪人通过法律途径讨回公道的最终表现。
1.2 为什么要进行房屋查验
近年来，伴随着我国城市化的进程和房地产业的迅猛发展，与房地产和百姓生活密切相关的验房业应运而生。民间验房师在我国的出现，有着客观、深刻的市场和社会背景。一方面，消费者缺乏建筑及房地产专业知识，难以辨别所交易房屋的性能好坏；另一方面，交易双方彼此不信任也增加了交易障碍，这就需要验房师作为独立的第三方对交易时点的房屋性状进行客观判断，并以此作为房屋交易的重要依据，这也是验房业产生、发展、兴起的原因。
1.2.1 避免交易双方信息不对称
信息不对称是指市场上不同交易主体所拥有的信息量是不同的，即某些参与者拥有信息，而另一些参与者不拥有信息，或是一方拥有的信息多，另一方拥有的信息少。信息不对称是导致市场失灵的主要原因之一，它的存在阻碍了帕累托效率的实现。
房屋交易中的信息不对称主要是指卖房者处于信息优势地位，而买房者处于信息劣势地位。在二手房交易时，信息不对称现象更加突出。具体而言是指买卖双方对二手房的质量、产权性质等内在属性所拥有的信息的差异性，一般来说，二手房的卖主都是使用过该房一段时间的拥有者，其对房屋的质量、存在的问题比较了解，而二手房的买主对二手房的认识则是通过间接渠道认识的，例如朋友介绍或是房地产中介公司的介绍，即使是亲自到卖房者出售的房屋中实地考察，往往也只能了解到二手房的基本情况，而对于像二手房的深层质量问题，特别是交易房屋的真实产权状况，买房者并不能够真实掌握。
信息不对称会导致如下后果：
第一，房屋交易中的“逆向选择问题”。“逆向选择”是指在买卖双方信息非对称的情况下，差的商品总是将好的商品驱逐出市场，即拥有信息优势的一方，在交易中总是趋向于做出这样的选择——尽可能选择有利于自己而不利于别人。以二手房的交易来分析这个问题。在二手房交易过程中，处于信息劣势地位的买房者由于缺乏对房屋评估的专业知识，往往会根据二手房市场中所售房屋的平均质量给出买价，而卖主则根据买方的出价来提供低于买方出价的质次二手房，而那些高于买方出价（或高于二手房平均质量）的优质二手房会选择退出市场，从而使得二手房市场充斥着大量的次品。在现实中，我们可以看到卖房者出售的二手房多为楼层、朝向、结构不好，或区位较差的房屋。
第二，引发交易纠纷。二手房交易中的信息不对称还引发了各种类型的交易纠纷，典型的就是产权纠纷。根据我国相关法律的规定，司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。此外，若该房屋被设定为抵押物，也不得转让。与买房者相比，卖房者更清楚房屋的真实产权状况，如果他不向买房者提及上述状况或是故意隐瞒房屋的真实产权状态，买房者很容易忽略上述情形。最后往往造成买卖合同已签订、买方首期款也已支付给业主后，在办理产权过户的过程中，发现房屋不能转让，由此给买方造成很大的损失。
因此，建立专业的房屋质量评估检验机构很有必要。通过建立科学、标准的房屋质量评估检验机构，对二手房的质量予以等级评价，从而可以有效解决二手房交易过程中的“逆向选择”问题。购房者根据专业评估机构对房屋质量的打分，结合自己的经济能力以及对房屋等级的偏好，选择相应的二手房。由此也可以吸引那些优质的二手房进入市场。
1.2.2 避免交易双方彼此不信任
房屋交易的买卖双方多互不相识，彼此的信任很难马上建立，在房屋的质量问题上，往往难以达成一致意见。为保证交易顺利进行，需要请专业的验房机构来对房屋进行检验，出具科学的检验报告，验房机构作为独立的第三方，和房屋及买卖双方没有直接的利害关系，因此，对房屋质量的评价客观、公正，容易被买卖双方接受，从而促成交易的达成。
另外，房屋交易过程中，购房者、租赁者等往往缺乏建筑专业背景，无法对房屋质量进行客观、公正、全面的评判，需要验房师为购房者及租赁者提供服务，验房服务还可以满足交易成功后，房屋维修与保养的需要，为业主提供科学的建议，提高房屋的质量及寿命，最后，房屋检验还可以避免因房屋交易时点性状确认不清引起的交易后纠纷，
总之，验房机构作为第三方介入房屋交易是非常必要的，为买卖双方提供房屋查验服务，可以减少交易纠纷，同时，也提高了交易效率。